Más allá de la eficiencia energética: finanzas sostenibles al servicio de la vivienda asequible

Mayo de 2025 Bajo el concepto de finanzas sostenibles se engloban las actividades de inversión o financiación que incorporan, en su proceso de decisión, factores ambientales, sociales y de gobernanza. La incorporación de estos factores busca tomar en consideración, no exclusivamente, la rentabilidad financiera, sino también el impacto positivo o la reducción de riesgos para la sociedad en su conjunto que se generan a través de dichos factores.

En el ámbito de la vivienda, estas finanzas sostenibles se han focalizado de forma predominante en la integración de factores medioambientales, intentando garantizar la reducción de emisiones y el mayor consumo de energía renovable de los edificios, pero han tenido un menor foco en los factores sociales o de gobernanza. El mayor énfasis de la regulación y supervisión de las entidades financieras en los aspectos medioambientales ha puesto el foco fundamentalmente en dos ámbitos vinculados a la vivienda:

• Financiación de nuevos edificios energéticamente eficientes, usando estándares como el Nearly Zero-Energy Building, buscando con ello minimizar el impacto ambiental en la operación de los inmuebles y maximizando el uso de energía renovable generada en el propio edificio.
• Financiación de la rehabilitación de edificios residenciales para reducir su consumo de energía y sus emisiones.

Este dinamismo en la promoción "verde", ha permitido que diferentes promotoras españolas hayan realizado, en los últimos años, emisiones de bonos verdes destinados a la financiación de la promoción de vivienda de alta eficiencia energética, con una elevada demanda de estos bonos unsecured por parte de inversores. Alguna de estas emisiones ha sido posteriormente recomprada y amortizada de forma anticipada dentro de la estrategia financiera de los emisores para reducir su apalancamiento en entornos de elevación de tipos de interés. Adicionalmente a estos bonos verdes, también se han dado algunas titulizaciones, ordinarias o sintéticas, cuyo respaldo eran préstamos orientados a la promoción de vivienda energéticamente eficiente, para la adquisición de vivienda eficiente o para la reforma de viviendas para mejoras energéticas.

El componente social, a pesar de ser muy relevante en relación con la vivienda, no se ha visto igualmente reflejado ni en la normativa ni en la actividad de emisores. Es cierto que existe algún instrumento específicamente vinculado a la financiación de vivienda con un componente social, como bonos sociales destinados a la financiación de promoción o adquisición de vivienda protegida. También se aprecia la integración de algún componente social en alguno de los instrumentos financieros orientados al desarrollo de vivienda energéticamente eficiente que intenta, por ejemplo, garantizar financiación a pequeñas y medianas empresas del sector promoción. Sin embargo, la emisión de bonos sociales vinculados a la vivienda ha tenido mucha menor actividad que en el caso de bonos verdes enfocados a financiar promoción de obra nueva energéticamente eficiente o rehabilitación energética de activos residenciales.

En este contexto, en España no se han producido emisiones específicamente orientadas a la financiación de proyectos para la creación de vivienda de alquiler asequible, a pesar de que uno de los objetivos de la UE es garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible para todos los colectivos que tienen dificultades para acceder a ella en condiciones de mercado, y de que los principales agentes financieros públicos buscan impulsar el desarrollo de un parque de vivienda asequible, fundamentalmente de alquiler.

Este componente social de facilitar el acceso a vivienda a aquellos colectivos que tienen dificultades para acceder en condiciones de mercado es previsible que se combine generalmente con objetivos medioambientales de alcanzar la máxima eficiencia energética en los desarrollos de nueva vivienda.

Los distintos agentes que intentan promover este parque de vivienda asequible, con frecuencia tienen una alta dependencia de las fuentes públicas de financiación, sea mediante subvenciones o mediante préstamos. En muchos casos, la propia exigencia de asequibilidad, especialmente en la vivienda de alquiler, lleva a que las necesidades de financiación puedan requerir características específicas que permitan acompasar la generación de flujos de las viviendas. Las rentas fijadas en niveles que las hagan asequibles, aunque se suelen ajustar con la evolución de la inflación, requieren adaptar las condiciones de financiación, fundamentalmente en la forma de plazos más largos, perfilado de las amortizaciones y otros ajustes que permitan un equilibrio en la posición de liquidez de los proyectos a lo largo de su vida.

Es cierto que en el segmento de vivienda social con rentas muy bajas no es previsible que esta financiación pueda lograrse en el mercado privado en condiciones normales, pero para los segmentos de vivienda de alquiler asequible, que tienen un volumen mucho más relevante, sería deseable que se produjesen avances que permitiesen crear instrumentos específicos que incorporasen componentes medioambientales y sociales, y reforzasen la colaboración público-privada.

Estos instrumentos podrían ser de enorme utilidad para poder financiar tanto la creación de vivienda de alquiler asequible como para el apoyo de la rehabilitación energética de viviendas. En el ámbito de la rehabilitación, el componente social podría vincularse a las características de los propietarios o también a condiciones específicas para garantizar que las viviendas rehabilitadas se incorporen al mercado de alquiler con rentas asequibles. En el caso de propietarios, esa financiación podría permitir alcanzar a aquellos colectivos que requieren financiación para las inversiones en rehabilitación de sus viviendas y que, de no acometerlas, se pueden ver expuestos a un mayor gasto en suministros y, en el largo plazo, a una pérdida de valor de las viviendas por no adecuarse a los requerimientos que vayan extendiéndose a todo el parque residencial en las próximas décadas. En el caso de financiación de rehabilitación de viviendas para dedicarlas a alquiler asequible, se permitiría incrementar un parque de vivienda asequible para atender a los colectivos que no pueden conseguir una vivienda en condiciones de mercado con una tasa de esfuerzo razonable.

La oportunidad de las finanzas sostenibles en el ámbito de la vivienda es conseguir desarrollar instrumentos que permitan financiar proyectos con el doble objetivo medioambiental y social, que cubra dos grandes necesidades de las principales economías: reducción de emisiones del parque residencial y acceso a una vivienda digna y asequible para el conjunto de la población.

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