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Sostenibilidad en residencial. Un an谩lisis de big data

Junio de 2021
En el estudio realizado desde Afi, en colaboración con Atlas Real Estate Analytics, se evalúan las relaciones causales existentes entre la sostenibilidad de las viviendas y su valor de mercado empíricos o entre la morosidad hipotecaria y los niveles de certificación energética en una muestra representativa (700.000 activos) del stock inmobiliario residencial en España.

La sostenibilidad se ha convertido en tendencia en muchos 谩mbitos de la econom铆a. La preocupaci贸n por la preservaci贸n del medio ambiente ha venido siendo durante los 煤ltimos a帽os un factor relevante en las actividades econ贸micas. El sector de la construcci贸n no ha sido ajeno a esta tendencia y son continuos los procesos de innovaci贸n tendentes a mejorar la sostenibilidad de los activos inmobiliarios con car谩cter general y en los residenciales de forma particular. La sociedad en su conjunto tambi茅n ha hecho propia la responsabilidad de realizar mejoras en el stock de inmuebles existentes en cuestiones que afecten a factores medioambientales. La autogeneraci贸n de energ铆a el茅ctrica, las mejoras en los cerramientos de las viviendas para optimizar la gesti贸n de la temperatura, los nuevos materiales de impermeabilizaci贸n, pintura y recubrimientos son algunas peque帽as muestras que se han venido potenciando en los 煤ltimos a帽os tanto en la construcci贸n de viviendas nuevas como la rehabilitaci贸n de las existentes. El impacto de viviendas medioambientalmente sostenibles resulta claramente cuantificable en t茅rminos de valoraci贸n. No se trata por tanto de una tendencia social o pol铆tica sino m谩s bien de una cuesti贸n de eficiencia con traducci贸n econ贸mica.

A trav茅s de la explotaci贸n de grandes masas de datos existen numerosos estudios a nivel internacional sobre la relaci贸n existente entre la sostenibilidad de las viviendas y su valor de mercado. Basado en el impacto en valor se ha ido incluso m谩s all谩, demostrando con datos emp铆ricos la relaci贸n existente en la morosidad hipotecaria con los niveles de certificaci贸n energ茅tica. Estudios como el del European Mortgage Federation - European Covered Bond Council (EMF-ECBC) publicado en 2017 con CRIF van en esa l铆nea.

Afi en colaboraci贸n con Atlas Real Estate Analytics, ha evaluado esas relaciones causales en una muestra representativa (700.000 activos) del stock inmobiliario residencial en Espa帽a, partiendo de la base de que la eficiencia energ茅tica puede utilizarse como herramienta de medici贸n junto con un proceso de agrupaci贸n de otras variables explicativas para obtener una mayor precisi贸n de los resultados de valor. Es de este modo posible aislar la contribuci贸n de los diferentes atributos al valor de mercado. La principal conclusi贸n que observaremos es que existe una correlaci贸n directa entre el nivel de eficiencia energ茅tica y el valor de los inmuebles, tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.

Del total de la muestra analizada para viviendas entre 50 y 70 m2, las certificaciones energ茅ticas entre A-B tendr铆an un valor de metro cuadrado que superar铆a en un 30% a las del siguiente tramo C-D. Cierto es que a medida que se van reduciendo las calificaciones energ茅ticas las diferencias de precio euros/m2 entre tramos se va reduciendo.

Precio-certificaci贸n para viviendas 50-70m虏
Fuente: Afi

En la medida en que la garant铆a tiene un mayor valor actual e incluso potencial, cabr铆a la posibilidad de conceder un cr茅dito m谩s elevado o mejorar las condiciones de tipos de inter茅s.

La correlaci贸n entre las calificaciones energ茅ticas y los precios por metro cuadrado es clara en la muestra de viviendas de entre 50 y 70 metros cuadrados.

Correlaci贸n precio-certificaci贸n para viviendas 50-70m虏
Fuente: Afi

Adem谩s, se observan diferencias en los niveles de correlaci贸n seg煤n el tama帽o de la vivienda. En cuanto al tipo de obra, los niveles de calificaci贸n energ茅tica de la vivienda de nueva construcci贸n superan notablemente la calificaci贸n del stock existente de vivienda usada, tanto en la compraventa como el mercado de alquiler.

Compra-venta obra nueva
Fuente: Afi
Compra-venta obra usada
Fuente: Afi

En un segundo an谩lisis se ha evaluado si es posible inferir el certificado energ茅tico de una vivienda en base a sus caracter铆sticas, tales como:

  • Tipo de vivienda
  • Precio total
  • Precio metro/m2
  • Superficie
  • N煤mero habitaciones
  • N煤mero de ba帽os
  • Jard铆n
  • Conservaci贸n
  • Ascensor
  • Obra nueva
  • Garaje
  • Planta

Infiere que hay 3 variables que resultan especialmente potentes en su capacidad predictiva: el precio/m2, la superficie y el precio total, todas ellas con una correlaci贸n superior al 80% incluso llegando a superar el 90% en la primera de ellas en el caso de la compraventa. En el caso de las viviendas en alquiler, si bien la capacidad predictiva se reduce ligeramente, esas mismas variables llegan a mostrar una correlaci贸n superior al 90%, siendo capaces de explicar ellas solas la certificaci贸n energ茅tica con una exactitud del 46%. A帽adiendo m谩s variables, el nivel de explicabilidad aumenta de forma significativa.

En definitiva, la calificaci贸n energ茅tica debe tratarse como una caracter铆stica m谩s de las viviendas, con el efecto en los precios y la liquidez en mercado que ello conlleva. Ya hemos podido comprobar que en Espa帽a una calificaci贸n energ茅tica mejor permite trasladar un upside en precios al cliente final.

Para finalizar, a modo de comparativa, en el mapa puede observarse que las viviendas en provincias como Barcelona, Guip煤zcoa, Asturias y Gerona lideran los niveles de eficiencia energ茅tica, en contraposici贸n con las viviendas en C贸rdoba, Teruel, Salamanca y C谩ceres, cuyo recorrido de mejora es aun importante.

Distribuci贸n del nivel de certificaci贸n energ茅tica por provincia
Fuente: Afi, Atlas/Fragua
Roberto Knop es director asociado del 谩rea de Data Analytics de Afi.
Francisco Jes煤s Rodriguez es consultor del 谩rea de Analytics de Afi.